2026년 봄 시드니 집값, 오랜만에 숨 고르는 중입니다

호주에 오래 살다 보면 "집값이 너무 비싸다"는 말은 거의 연례행사처럼 들려옵니다. 저도 호주에 온 지 20년쯤 됐는데, 그동안 집값이 떨어졌다는 기억이 거의 없었어요. 그런데 2026년 들어서는 분위기가 확실히 달라졌습니다. 뉴스에서 집값 하락 얘기가 자주 나오고, 실제로 오픈홈에 가 보면 몇 년 전과는 느낌이 다릅니다.

시드니 집값, 지금 어느 정도 조정됐나요?

최근 자료를 보면 시드니 주택가격은 2025년 고점 대비 약 4.9% 하락했습니다. 일부 은행이나 전문가들은 최대 10% 이상도 떨어질 수 있다고 보고 있고요. 9월 첫째 주 시드니 Auction Clearance Rate는 52.5%였습니다. 몇 년 전에는 괜찮은 집이 나오면 여러 명이 붙어서 호가를 끌어올리던 시장이었는데, 지금은 판매자 희망가격과 구매자가 실제로 낼 수 있는 가격 사이에 꽤 큰 간격이 생긴 느낌입니다.

금리만의 문제가 아닙니다 — 세금 정책도 바뀝니다

집값이 주춤한 이유로 금리를 먼저 떠올리시겠지만, 이번에는 변수가 하나 더 생겼습니다. 바로 Negative Gearing과 Capital Gains Tax(CGT) 제도 개편입니다.

정부는 2027년 7월부터 Negative Gearing 혜택을 원칙적으로 새로 지어진 주택(New Build)에만 적용하기로 했습니다. 2026년 5월 12일 이후 구입한 기존 주택은 임대 손실을 급여소득에서 공제하는 방식의 Negative Gearing을 더 이상 사용할 수 없게 됩니다. 단, 그 이전부터 보유하고 있던 투자용 주택은 기존 제도가 그대로 유지됩니다.

CGT도 바뀝니다. 오랫동안 적용되던 50% Capital Gains Tax Discount가 2027년 7월부터 물가상승률 반영 방식으로 바뀌고, 실제 자본이득에는 최소 30% 세율이 적용됩니다. New Build는 기존 50% 할인 방식을 선택할 수 있는 예외가 있습니다.

정부 의도는 비교적 분명합니다. 기존 주택 시장에서 투자자와 First Home Buyer가 경쟁하는 구도를 바꿔, 투자 자금을 신규 주택 건설 쪽으로 유도하겠다는 거죠. 정부는 이 변화로 향후 10년간 약 7만 5천 명이 추가로 내 집 마련을 할 수 있을 것으로 보고 있습니다.

결국 지금 시장은 높은 금리, 줄어든 대출 가능 금액, Negative Gearing·CGT 개편, 그리고 투자자들의 관망세가 한꺼번에 맞물리면서 열기를 식히고 있는 상황입니다.

집 사려는 분들, 오랜만에 여유가 생겼습니다

몇 년 전에는 토요일 오픈홈에 집 보고 마음에 들면 그날 바로 오퍼를 넣어야 했습니다. 잠깐 망설이면 다른 사람이 계약해 버리는 일이 흔했으니까요. 지금은 다릅니다. Building Report나 Strata Report를 꼼꼼히 확인하고, 주변 거래가격과 비교해 볼 시간이 생겼습니다. 판매자 희망가격이 맞지 않으면 기다려 볼 수도 있고요.

실거주 목적으로 집을 찾는 분이라면 이런 시장이 꼭 나쁜 건 아닙니다.

앞으로 더 떨어질까요?

솔직히 그 답을 정확히 아는 사람은 없습니다. 다만 금리 인상과 세금 정책 변화가 맞물린 지금, 몇 년 전처럼 집값이 빠르게 오를 가능성은 작아 보입니다. 그렇다고 시드니의 인구, 일자리, 좋은 지역의 제한적인 주택 공급을 생각하면 계속 내려갈 것이라고 보기도 어렵습니다. 당분간은 조정과 횡보를 반복하는 흐름이 이어지지 않을까 싶고, 금리가 안정되거나 내려가기 시작하면 분위기는 생각보다 빠르게 바뀔 수도 있습니다.

호주에서 몇 번의 부동산 사이클을 겪어 보니, 바닥과 꼭지를 정확히 맞히는 건 거의 불가능하더라고요. 집값이 떨어지면 더 떨어질 것 같고, 오르면 이미 늦은 것 같은 느낌 — 다들 한 번씩 겪어 보셨을 겁니다. 실거주 목적이라면 시장 타이밍보다 내가 감당할 수 있는 가격인지, 위치가 괜찮은지, 오래 살아도 만족할 집인지를 먼저 보는 게 현실적입니다. 적어도 지금은 조급하게 결정을 서두를 필요는 없으니, 그것만으로도 꽤 반가운 변화 아닐까요. 🏡